TAKE THE FIRST STEP,
WE WILL DO THE REST
רוני בן שושן, בעל ניסיון עשיר, ידע רב ומומחיות מובהקת בניהול פרויקטים נדל"ניים, בתהליכי תכנון ובנייה עירוניים, ובהובלת תהליכים מורכבים של שיתוף ציבור.
הודות לשורה ארוכה של תפקידים אותם מילא, לרבות יו"ר ועדת התכנון והבנייה בעיריית אילת, מחזיק תיק ההנדסה , מתווך נדל"ן, לרוני הבנה עמוקה של תהליכי תכנון ובניה וחשיבות המרקם החברתי–קהילתי להצלחת המיזם.
רוני בעבודתו יחד עם צוות של מומחים מתחומים רבים , פועל לפיתוח ולקידום אינטרסים משותפים של ארגונים, יזמים, תושבים וקהילות, תוך שימת דגש על יחסי אמון, דיאלוג פתוח, שקיפות וזמינות.
רוני מחזיק באמונה עמוקה כי ייעוץ חברתי ושיתוף ציבור הם המפתח להצלחת הפרויקט לא רק בפן הקהילתי–חברתי אלא גם בפן היזמי–כלכלי.
זאת על ידי בניית אמון בין הרשות ו/או היזם לתושב, יצירת הסכמות ושיתוף פעולה וחיזוק החוסן הקהילתי בשכונות וביישובים העומדים בפני תהליכי התחדשות עירונית.
רוני רואה חשיבות רבה בעידוד ובמתן הזדמנות אמיתית לתושבים להיות שותפים פעילים ובעלי השפעה ממשית בתכנון ובקידום פרויקטים, תוך יצירת תחושת מעורבות וביטחון וצמצום התנגדויות . רוני, מספק ייעוץ מקצועי ותמיכה בתהליכים החברתיים המלווים את ההתחדשות העירונית, תוך שמירה על קשר הדוק עם הקהילה והתייחסות לצרכיה הייחודיים.
רוני הוא יועץ חברתי המתמחה בשיתוף ציבור והפיכת האוכלוסייה המקומית לשותפה בתהליך קבלת ההחלטות.
רוני פועל להבטיח כי בכל פרויקט נלקחים בחשבון הצרכים, הרצונות, הדרישות, הקשיים, המאווים והחלומות של בעלי הזכויות, המשתמשים וחברי הקהילה המקומית.
תהליך התחדשנות עירוני מוצלח תלוי בקיומם של שלושה שלבים מרכזיים:
01
זהו שלב קריטי הכולל איסוף מידע, מיפוי וניתוח של המצב החברתי הקיים במתחם המיועד לביצוע התחדשות עירונית במסגרת שלב זה נעשית בדיקת היתכנות חברתית, הבנת הדינמיקה הקהילתית וזיהוי הצרכים והאתגרים הייחודיים למשתמשי המתחם בעיקר באמצעות שיחות, שאלונים וראיונות של דיירים, בעלי עסקים, בעלי נכסים ומשתמשים שונים במתחם.
02
יצירת קשרים משמעותיים ואמון בין כלל הגורמים המעורבים - תושבים, רשויות מקומיות, יזמים וגורמים נוספים, הם המפתח להצלחת המיזם. תהליך זה מצריך שקיפות, תקשורת פתוחה, זמינות למענה על שאלות ומתן הסברים והתחשבות בצרכים, בבקשות, בחסמים ובאתגרים שמציפים כל הגורמים הרלוונטיים למיזם.
03
לאחר הבנת התמונה החברתית ורתימת הקהילה נדרש להטמיע בתכנון ובהמשך בביצוע תובנות והמלצות חברתיות אשר יתנו מענה מיטבי לצרכים ולשאיפות של התושבים, תוך קידום פרויקט שמתקבל ברוח גבית מצד התושבים ומחזק את הקהילה במתחם.
מחויבות לאיכות, שקיפות, זמינות ותוצאות מוכחות בכל פרויקט
מומלץ לבחור יועץ חברתי מומחה בעל ידע, ניסיון ובקיאות שילווה אתכם לאורך כל הדרך, יסייע לכם לפשט את המורכבות, ימסור לכם מידע, ישיב על שאלות ויסייע לכם לבחור נותני שירותים ובעלי מקצוע שיספקו לכם שירותים נדרשים. אני אשמח לעמוד לשירותכם וללוות אתכם במקצועיות, סבלנות, זמינות ושקיפות.
בעלי זכויות צריכים להקים נציגות אשר תבחר על–ידי בעלי הזכויות ומטרתה: לסייע בהתארגנות בעלי הזכויות במבנה המיועד להתחדשות עירונית ולשמש כנציגיהם מול גורמים שונים לרבות היזם, עו"ד מייצג, האדריכל, הרשות המקומית ומוסדות התכנון.
יועץ חברתי יסייע לכם להקים את הנציגות וילווה אותה לאורך פעילותה.
יודגש כי הנציגות פועלת לרוב בהתנדבות אינה ישות משפטית ואינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הזכויות ולהחליט החלטות מהותיות בפרויקט.
אך, לצורך היעילות ניתן להגדיר כי הנציגות תהיה מוסמכת לקבל החלטות שוטפות בנוגע לפרויקט מול היזם או המארגן.
המקובל הוא שהיזם נושא במלוא עלויות הפרויקט לרבות עלויות הבנייה, עלויות שכר הדירה (בפרויקטים של פינוי–בינוי או תמ"א הריסה ובנייה) וכן בשכר בעלי מקצוע הנותנים שירות לדיירים לרבות עורך דין המייצג את הדיירים, שמאי, מפקח על הבנייה ועוד.
הסכם ארגון הוא הסכם שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית משותף לצורך קידום עסקת התחדשות עירונית אשר מקיים שלושה תנאים: (1) אינו עסקת פינוי בינוי או תמ"א 38; (2) הוא כולל התחייבות של בעל הדירה למארגן לבלעדיות למשך תקופה מוגבלת; (3) הוא קובל לוחות זמנים קצובים לארגון.
תוקפו של הסכם ארגון עסקה מוגבל על פי חוק בהתאם לשיעור החותמים מקרב בעלי הדירות במתחם ובהתאם להתקדמות הפרויקט.
עפ"י חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) התשע"ז-2017 חובה לארגן כנס דיירים לפני החתמה על הסכם ארגון בהתאם לשיעורי השתתפות המנויים בחוק.
המארגן הוא אדם או תאגיד המתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון בעלי הדירות לקראת חתימה על הסכם התחדשות עירונית עם יזם.
הסכם פינוי–בינוי נחתם בין יזם לבין בעל זכויות בבית משותף לפיו מתחייב בעל זכויות למכור את הדירה שבבעלותו (או חלק מזכויותיו בבית המשותף) לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו, בהתאם לתוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה. ההסכם יכלול בין היתר עקרונות לקביעת תמורה, מועדים לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה הסכם לדוגמה במטרה לסייע לבעלי זכויות ולעו"ד המייצג אותם.
דייר סרבן הוא בעל דירה בבית משותף אשר מסרב למכור את זכויותיו בדירה ליזם לצורך ביצוע עסקת פינוי ובינוי או מציב תנאים בלתי סבירים למתן הסכמתו.
יש לשים לב כי החוק מגדיר מהם המצבים בהם הסירוב יחשב סביר.
בעלי דירות ברוב מיוחס אשר הסכימו לעסקה, יכולים לתבוע את הדייר הסרבן על הנזק הכלכלי הנגרם מסירובו או לדרוש את אכיפת הביצוע.
חשוב להסתייע בעו"ד מקצועי אשר מכיר את התחום ואשר ילווה את בעלי הדירות בתהליך.
בעלי דירות או יזמים יכולים להגיש בקשה לבחינת מתחם להתחדשות עירונית בתנאי שמתקיימים מספר תנאי סף:
(1) קיומה של תוכנית ראשונית לפינוי או עיבוי 24 יחידות דיור או יחידות אחרות ובנייה של יחידות דיור חדשות.
(2) קיימת מפת מדידה עדכנית למתחם.
(3) ניתן אישור מהנדס העיר בדבר הסכמה עקרונית לפרויקט.
הליך התחדשות עירונית הוא מורכב ולכן מומלץ להסתייע בעו"ד מומחה בתחום בעל ידע, ניסיון והבנה. לרוב, בעלי הזכויות מסתייעים ביועץ חברתי שעוזר להם לבחור בעלי מקצוע ולהקים נציגות דיירים אשר מוסמכת לבחור עו"ד ולהתקשר עימו בהסכם.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה הסכם לדוגמה להתקשרות עם עו"ד.
יצויין, כי נהוג כי היזם נושא בעלויות שכר הטרחה של העו"ד המייצג כחלק מהוצאות העסקה. יועץ חברתי מומחה יכול לסייע לכם בבחירת עו"ד מייצג.
